פסק-דין בתיק ע"א 1036-08

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל-אביב יפו בבש"א 124065/00 (כב' השופטת י. שיצר) מיום 27.8.01, וכן על החלטת בית משפט השלום בבש"א 183043/04 (כב' השופט ח. טובי) מיום 14.11.07. עניינו של הערעור שלפנינו בשומת השבחה לנכס מקרקעין בגין תוכנית משביחה.

ואלה העובדות הרלבנטיות

1.         חיים, אורנה ודב קרן (להלן:" המערערים") הינם בעלי זכות חכירה לדורות במגרש בקרית אונו הידוע כחלקה 52 בגוש 6492 (להלן:" המגרש") שעליו היה בנוי בית מגורים.

בשנים 1988 ו - 1991 אושרו תוכניות מתאר הידועות כתמ"מ 200 ותמ"מ 200 א' (להלן:" התוכנית המשביחה"), ובגינן חויבו המערערים בהיטל השבחה מכוח סעיף 3 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן:" החוק"). ההשבחה נקבעת על פי ההפרש שבין שוויים של המקרקעין בעקבות אישור תכנית לבין השווי של אותם מקרקעין ערב כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה. בהתאם להליכים הקבועים בחוק, הגיש כל צד מהצדדים כאן שומה מטעמו. משלא הגיעו להסכם בחרו, בהסכמה, בשמאי מכריע, השמאי מר אריה קמיל (להלן:" השמאי").

ביום 20.2.96 הוציא השמאי שומה, והעבירה לצדדים.

2.         המערערים לא היו שבעי רצון מהשומה, ופנו לבית משפט השלום בתל-אביב בערעור בהתאם להוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, כנוסחה אז (ראו ה"מ (שלום ת"א) 121412/96). בהליך, שנדון לפני כבוד השופט עדי אזר, ז"ל טענו המערערים כי התוכנית התקפה תב"ע4 /R וכן נוהל שהתקיים אצל המשיבה להוסיף אחוזי בניה על פי תוכנית תמ"מ 90, שלא קיבלה תוקף (להלן:" הנוהל הפסול") מביאים לכך כי יש להעריך את שווי המקרקעין הספציפי לפי 35% בניה ערב התוכנית המשביחה. המשיבה סברה כי התוכנית המקורית שחלה על המקרקעין היא 4/R, תוכנית מנדטורית שהתקבלה בשנת 1941, המעניקה רק 15% בניה למקרקעין וזו צריכה להיות נקודת המוצא לצורך קביעת ההשבחה ערב אישור התוכנית המשביחה. בפסק הדין פרט כבוד השופט אזר את טענות המערערים:

" ... לטענת המערערים (סעיף ג 1 לסיכומיהם) מדובר בסך כל שטח המכוסה בניינים, דהיינו שהתוכנית קובעת 15% שטח בנוי, אך מכיוון שהתוכנית מתירה לבנות לגובה של שתי קומות, אחוזי הבניה הם 15% לכל קומה. סך הכל 30% בניה. סבורתני כי פרשנות המערערים היא הפרשנות ההגיונית לתב"ע 4/ R ...

מכל האמור לעיל אני קובע שהתוכנית המנדטורית תב"ע 4/ R מתירה 30% בניה" (ראו עמ' 4-5 לפסק הדין בה"מ (שלום ת"א) 121412/96, נספח 6 לתיק מוצגי המערערים).

במחלוקת שבין הצדדים נותרו עוד 5% בניה. זאת משום ששמאי המקרקעין של המערערים הסתמך בקביעת היטל ההשבחה על 35% בניה כנקודת מוצא לשווי המקרקעין ערב התוכנית המשביחה. אותם 5% נסמכו על נוהל שהתקיים אצל המשיבה לפיו נהגה להגדיל את זכויות הבניה על סמך תמ"מ 90, על אף שהאחרונה לא אושרה כנדרש בחוק. השאלה הנוספת שהועמדה אפוא להכרעה בפסק דינו של השופט אזר, ז"ל היתה האם לצורך היטל השבחה יש להתחשב בשווי השוק של המקרקעין, המבוסס גם על היתרים בלתי חוקיים, או שמא ההיטל יחושב רק לפי תוכנית מאושרת כדין, כעמדת המשיבה.  בפסק הדין הוסיף והכריע כבוד השופט אזר, ז"ל כי ערך המקרקעין יקבע הן על פי התוכנית התקפה והן  על פי הנוהל הפסול וכך מצוטט מפסק הדין:

" ... אכן היה נוהג לתת היתרי בניה בהסתמך על תמ"מ 90, דהיינו היה נוהג להתיר 30% בניה במקרקעין על כן אני קובע כי שווי המקרקעין ב- 1975 יקבע על פי 35% בניה" (בעמ' 9 לפסק הדין) [ההדגשה איננה במקור).

3.         המשיבה סברה כי הקביעה לפיה להתחשב בנוהג הפסול של מתן אחוזי בניה מבלי שהתוכנית אושרה כחוק איננה נכונה, ועל כן ערערה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו.  בע"א (מחוזי ת"א) 3126/98 שנדון לפני כבוד השופטים גולדברג, גרוניס וחיות, הובעה ביקורת כנגד הנוהג הפסול של מתן היתרי בניה והגדלת אחוזי בניה, על אף שאינם נסמכים על תוכנית מאושרת כחוק. יחד עם זאת אישר בית המשפט שם, כי על אף שהגדלת הזכויות מכח תמ"מ 90 לא אושרה כדין והיא פסולה כשלעצמה, בנסיבות העניין יש להתחשב בנוהג פסול זה, וליתן לו משקל בקביעת שוויו של המגרש עובר לתוכנית החדשה (ראו בעמ' 8 לפסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 3126/98, מוצג 5 לתיק מוצגי המערערים) (להלן: " פסק הדין בבית המשפט המחוזי").

בהמשך, נפנה בית המשפט המחוזי לעסוק גם בשאלה מה שוויו של המגרש לאחר קבלת התוכנית החדשה, ולאחר בירור פסק: " לפיכך השווי של המגרש על פי המצב החדש יהא $350,000" (בעמוד 9 לפסק הדין).

לאור התוצאה הוחזר הדיון לשמאי המכריע " על מנת שיקבע את שווי המגרש לפני אישורה של התוכנית החדשה בהתאם להנחיות שבפסק דין זה" (בעמ' 11 לפסק הדין). קרי, " תוך התחשבות מלאה בנוהל הפסול של המערערת אשר פעלה על פי תמ"מ 90 כאילו מדובר בתוכנית תקפה" (עמ' 9 לפסק הדין).

המערערים כאן, הם המשיבים בע"א (מחוזי ת"א) 3126/98, חויבו בפסק הדין שם בהוצאות בשתי הערכאות בסכום של 10,000 ש"ח. חיוב זה הביא אותם להגיש בקשת רשות ערעור כנגד פסיקת ההוצאות בלבד. ביום 15.11.99 דחה בית המשפט העליון מפי כבוד הנשיא ברק את בקשת רשות הערעור, שכן המקרה אינו נופל לגדר אותם מקרים בהם יש מקום להתערבותה של ערכאת הערעור (רע"א 6322/99 קרן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה אונו (לא פורסם, 15.11.99) - מוצג ד' לתיק מוצגי המשיבה).  

4.         התיאור העובדתי עד כאן מביא למסקנה כי נתקיימה במקרה דנן קביעה עובדתית חלוטה, על ידי שתי הערכאות, שלום ומחוזי, כי אחוזי הבניה המותרים שיש להתחשב בהם לצורך שוויו של המגרש ערב התוכנית המשביחה, היו 35%. אין ולא היה מקום לדון בשאלת אחוזי הבניה פעם נוספת, כפי שעלתה בהמשך על ידי המערערים.

5.         בהתאם להנחיות פסק דינו של בית המשפט המחוזי (ע"א (מחוזי ת"א) 3126/98), חזרה השומה להכרעת השמאי המכריע. השמאי ערך ישיבה בהשתתפות כל הצדדים, שמע את טענותיהם ובסופו של יום הוציא שומה מכרעת עדכנית אשר מילאה אחר הנחיות בית המשפט המחוזי בפסק הדין הנ"ל. דהיינו, קביעת שווי המגרש ערב אישורה של התוכנית החדשה תוך התחשבות מלאה בנוהל הפסול, וכאשר שווי המגרש במצב החדש הוא 350,000$.

6.         גם הפעם השומה לא נשאה חן בעיני המערערים, והם הגישו ערעור לבית המשפט השלום בתל-אביב שנקבע לדיון לפי כבוד השופטת שיצר. בפסק דין מנומק חזרה השופטת הנכבדה על השתלשלות העניינים עד לפסיקתו של בית המשפט המחוזי והוסיפה:

" ניתן היה לחשוב כי בכך הקיץ הקץ על ההתדיינות הממושכת, אולם לאחר שהוציא השמאי שומה מכרעת מעודכנת, פנו המערערים בשנית לביהמ"ש זה וערעורם על השומה העדכנית מונח לפני" (עמ' 3 לפסק הדין בבש"א (שלום ת"א) 124065/00, מוצג 1 לתיק מוצגי המערערים). (להלן: " פסק הדין של כבוד השופטת שיצר").

לטענת המערערים השמאי טעה בהערכתו את שווי המגרש לפני אישור התוכנית המשביחה ו/או חרג מסמכותו, בכל אחד מהנקודות הבאות כפי שסוכמו על ידי כבוד השופטת שיצר: